権利変換とは

権利変換手続きっていくつか種類があるんですか?
わたしの家の場合はどのタイプの権利変換が一番良いでしょうか?

権利変換とは簡単に説明しますと、地権者様の土地が建物に吸い上げられる、そして建物に付属して取り上げられるシステムとなっています。

権利変換は3つのタイプがあります。
どのタイプの権利変換手続きなのかによって、権利変換後に得られるものが変わってきます。
110条型が地権者の皆様にとって一番メリットが大きい方法になります。
111条型はディベロッパーにとってメリットが大きい方法になります。
あなたの地域の再開発組合はなぜこのタイプの権利変換を選んだのかきちんと説明してくれましたか?

第一種市街地再開発事業においては、都市再開発のために必要な権利調整を権利変換手続きという方法で行います。
権利変換手続きは都市再開発法で定められています。
権利変換はいくつかのステップに分かれています。
第一種市街地再開発事業はこの権利変換手続きという一連の手続きの推進に係る事業です。

この権利変換では、関係権利者の従前の権利対象物・内容部等を正確に把握するため、事業計画確定の公告があった後において施行者は土地調書及び物件調書の作成が義務付けられています。

権利変換手続きにおいて、施行者は権利変換計画を定める義務があります。
この権利変換計画の作成の基準は3つのタイプがあります。
①原則型-原則的な基準と呼ばれるもので、地上権設定型とも言います。(75条型)
②特則型-全員同意型による場合の基準(110条型)
③特則型-地上権非設定型による場合の基準(111条型)

この法律の原則的な権利調整の方法は地上権設定方式なのですが、特則型という地上権非設定方式が設けられています。

地上権設定型の権利変換では地上権の共有持分があります。
地上権非設定型の権利変換では、所有権の共有持分があります。

この3つの権利変換の中で、全員同意型(110条型)が地権者様にとって一番メリットの多い(最大限利益を得やすい)方法になります。
ディベロッパーにとっては、地上権非設定型(111条型)が一番メリットが大きい方法になります。

地上権の共有持分があるということは地代収入が得られます!(地上権設定型)ですが、ディベロッパーに有利な111条型ですと地権者は地代収入が得られなくなります!
地権者様が得られるメリットが一番多いタイプは110条型になります。

かつては全員同意型(110条型)の再開発が多かったですが、近年の再開発においては地上権非設定型(111条型)が多くディベロッパーが有利になっています。

施行者(主に組合)は地上権設定型を検討することを法律で義務付けられています。
組合員全員の同意を得た時は、都市再開発法110条全員同意型で地権者に最も有利な形式を採用できます。

施行者は都市再開発法75条第2項の規定により権利変換計画を定めることが適当でないと認められる特別の事情がある時は法111条地上権非設定型を定めることができるとされています。

このようにどのタイプの権利変換計画なのかによって、地権者の皆様の権利変換後の持分が変わってきます。
なぜどの種類の権利変換手続きを選択したのか組合から地権者の皆様へ説明はありましたか?
権利変換方式はどのタイプを採用するのか、準備組合期間に決めてしまいます。
再開発組合認可申請をされてしまいますと、再開発組合の設立が認可され権利変換されてしまいます。
そうなってしまいますと、法廷ですら争うことが難しくなりますし、法廷での係争中も計画は進行します。

再開発組合設立の認可申請前の準備組合期間であれば、手法次第で高額売却が可能になるケースがあります。
再開発初期段階にしっかりと対策をすることが重要になってきます。

参考文献
都市再開発法、当社資料

<<市街地再開発組合とは
権利変換手続きの流れ>>

投稿日:2020年11月8日

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