権利変換手続きの流れ

権利変換をされたくないのですがどうすればいいでしょうか?

どのタイプの権利変換が予定されているかで、対応が変わってきます。
110条型権利変換の場合は、徹底的に反対すれば巻き込まれずに計画が中止となる可能性があります。

111条型権利変換の場合は、地権者様の権利を制限することが前提となっています。しかし再開発組合が設立されますと、地権者様のご希望とは関係なく、最終的に権利変換に巻き込まれてしまいます。

市街地再開発事業における権利変換は、それを実現するための一連の手続きに基づいて行われることになります。権利変換手続きの流れはこのようになっています。

権利変換手続きの流れ

権利変換は以下の諸手続きから構成されています。

・権利変換手続開始の登記
市街地再開発事業の施行の認可等の公告がなされた場合は、施行者は、遅滞なく、施行地区内の宅地、建築物、その宅地に存する既登記の借地権について、権利変換手続開始の登記を登記所に申請又は嘱託することとされています。第一種市街地再開発事業の開始を知らせ、同時に権利変換手続の開始を知らせる登記でもあります。

・権利変換を希望しない旨の申出
事業計画確定公告があった日から起算して30日以内に、権利変換を希望しない者はその旨を申し出ることができます。 事業計画確定公告のあった日から30日間という期間は非常に重大な意味を持つ期間であるので、施行者は周知させる義務があります。

・評価基準日
事業認可等の公告後31日目の日は、権利変換計画作成に際しての評価基準日とされ、権利変換計画における評価に際して重要な意味を持つことになります。
すなわち、評価基準日は、権利変換計画に記載される従前資産の価額評価の基準日となるほか、施設建築物に係る権利の確定額を算定するに際してもその基準日とされることになるものです。
なお、この評価基準日から6ヶ月以内に権利変換計画が縦覧されない場合にはこの評価基準日は撤回され、6ヶ月が経過した翌日から再び権利変換を希望しない申出の手続きを行うこととされます(以降、縦覧開始まで6ヶ月ごとにこの手続が繰り返されることになります。)縦覧が開始されるまで、権利変換を希望しない場合はその旨を繰り返し申し出る必要があります。

・権利変換計画の認可等
施行者は、地区外転出等の申出に係る手続きに必要な期間の経過後遅滞なく、施行地区ごとに権利変換計画を定め、都道府県知事等の認可を受けなければならないものとされています。この際、個人施行の事業については、施行地区内の宅地又は建築物について権利を有するすべての者の人数のそれぞれ3分の2以上の同意(かつ、同意した者の有する地区内の宅地の地積と同意した者の地区内の借地の地積の合計が地区内の宅地の総地積と借地の総地積の合計3分2以上であることが必要)を得た上で、審査委員の過半数の同意又は市街地再開発審査会の事業については、その総会での議決必要とされています。

・権利の変換
施行者は、権利変換計画の認可を受けた時は、遅滞なく、その旨を公告し、関係権利者に関係書類を通知しなければなりません(権利変換処分)。
そして、権利変換計画において定められた権利変換期日においては、
①従前の土地を目的とする所有権以外の権利は消滅し、施行地区内の土地(指定宅地を除く)は権利変換計画の定めるところに従い新たに所有者となるべき者に帰属します。
②施行地区内の土地(指定宅地を除く)の権原に基づく建築物を目的とする所有権以外の権利は消滅し、当該建築物の所有権は施行者に帰属します。
③施行地区内のうち施設建築物の敷地となるべき土地には、施設建築物の所有を目的とする地上権が設定されたものとみなされる(ただし建築工事完了の公告の日までの間は施行者がその地代を支払う)こととされています。
④施行地区内の土地(指定宅地を除く)若しくはその借地権又は施行地区内の土地(指定宅地を除く)に権原に基づき所有される建築物について存する担保権等の登記に係る権利は、権利変換計画の定めるところに従い、施設建築敷地若しくはその共有持分又は施設建築物の一部等に関する権利の上に存することとされます。
⑤指定宅地の使用収益権は、権利変換期日以降は、権利変換計画の定めるところに従い、個別利用区内の宅地の上に存することとされます。
ただし、全員同意型の権利変換計画による場合は、権利変換期日における権利の喪失は上記の①〜⑤にかかわらず権利変換計画の定めるところにより行われ、地上権非設定型の権利変換計画による場合には上記の③の適用はありません。

・権利変換の登記
施行者は、市街地再開発事業の権利変換期日後遅滞なく、施行地区内の土地につき、従前の土地の表示の登記の抹消及び新たな土地の表示の登記並びに権利変換後の土地に関する権利について必要な登記を申請し、又は嘱託しなければならないこととされています。


参考文献
都市再開発法、当社資料

<<権利変換とは
権利変換ー原則型(地上権設定型(75条型))>>

投稿日:2020年11月4日

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