権利変換ー原則型(地上権設定型:75条型)

75条型の権利変換は原則型と呼ばれる通り、権利変換の原則的な基準に則って作成される権利変換計画に従った権利変換のことです。
土地を一筆共有化し、その上に施設建築物の所有を目的とする地上権を設定することとしているので簡単に言うと地上権設定型とも言えます。

原則的な基準には以下のものがあります。

・災害の防止、衛生の向上、居住条件の改善等を図るとともに、関係権利者の利害の衡平を図らなければならない。
・一個の施設建築物の敷地(施設建築敷地)は一筆の土地となり、従前の土地所有者には施設建築敷地の共有持分が宅地の価格に応ずる割合で与えられる
・地上権が設定されます。従前の土地所有者には、その地上権の設定に伴う補償として施設建築物の一部等が与えられる。
・均衡の原則として、借地権者及び建物所有者に対しては、施設建築物の一部等が与えられる。この際、従前の土地・建物の位置、面積、利用状況とこれに対応して与えれる施設建築物の一部等の位置、床面積、環境等とを勘案して、関係権利者相互間に不均衡が生じないようにするほか、従前の財産と再開発後の財産との間に著しい差額が生じないようにしなければならない。
・借家権者はその家主に対して与えられる施設建築物の一部について借家権が与えられる。
・保留床は権利変換により施行者に帰属する。
・担保権等
・従前の土地・建物を、等価原則に従って権利変換するときに、衛生の向上・居住条件の改善という一般的基準に適合した新たな財産を与えることができない場合には、原則として増床するとともに、増床によって対応し得ない場合(徴収清算金が過大になる場合等)には、施設建築物への権利変換を行わず、金銭による補償をすることができる。
・評価の原則
・公共施設の用に供する土地の帰属
といった原則が都市再開発法の第74条から第82条までに記載されています。


これらをまとめると下記のようになります。

敷地:事業前に細分化されていた土地は合筆され一筆となり、事業前の土地所有者全員の共有持分となります。

建物:事業前の土地所有者及び借地権者並びに保留床の買い手が区分所有することとなります。

地上権:床所有者で土地の所有権を持っていない者のために、一筆となった土地を使うための権利として地上権設定します。地上権は床を所有する者全員の共有持分となります。

借家人:事業前の家主と借家人の関係は、新しい建物の中にそのまま引き継がれます。


参考文献
都市再開発法、当社資料

<<権利変換手続きの流れ
権利変換ー全員同意型(110条型)>>

投稿日:2020年11月4日

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