権利変換ー地上権非設定型(111条型)

111条の型の権利変換計画では地権者様の宅地・建物の評価額と等価の施設建築物の部分を変換させられるため、地権者のメリットはゼロです。
宅地所有権の約90%を失うことを考えれば損失になると考えるのが当然です。
地権者の皆様から取り上げた土地がディベロッパーの利益になります。

この111条型のみが絶対に地上権を設定しない権利変換方式となっています。
地権者の皆様にメリットがなく、ディベロッパーにメリットがある111条型です。
この111条型では、組合設立前に参加組合員であるディベロッパーは新たな施設建築物の取得床面積に応じた比率で敷地の共有持分を無償で取得します。
結果的にディベロッパーは土地代を払わずにエリア内の土地の9割を自動的に取得します。
そして地権者の皆様は権利変換によって宅地所有権の約90%を失ってしまいます。
これが111条型の権利変換の特徴です。


ではなぜ、こんなにも地権者に対して不利な権利変換方式が採用されるのでしょうか?

そもそも111条型になるのはどんな時なのでしょうか?

都市再開発法では第75条第2項の規定により、権利変換計画を定めることが適当でないと認められる特別の事情がある時は法111条地上権非設定型を定めることができる、とされています。

特別な事情とは例えば土地の所有者の大多数が地上権の設定された施設建築物の共有持分の所有を欲しない場合、つまり大多数の土地持ちの人が土地を持ち続けることを希望せず手放す場合といった時のことです。
権利変換計画ではまずは地上権設定型を検討しなければならないとされています。

皆様の地域の施行者である組合は、地上権設定型を検討の上で111条型の権利変換を選択していますか?

地権者の皆様にメリット・デメリットの両方を説明していますか?

このように地権者の皆様に不利になるような権利変換方式を準備組合時代に決められてしまう可能性があります。
再開発組合設立認可申請前の準備組合期間、いわゆる再開発の初期段階であれば対策はできますが、再開発組合の設立が認可されますと権利変換されてしまいます。

そうなってしまいますと、法廷ですら争うことが難しくなりますし、法廷での係争中も計画は進行します。

再開発組合認可申請前の準備組合期間であれば、手法次第で高額売却が可能になるケースがあります。

再開発初期段階にしっかりと対策をすることが重要になってきます。


遠慮なくこちらにご連絡ください。


まとめると下記のようになります。

敷地:事業前に細分化されていた土地は合筆され一筆となり、保留床の買い手を含めて事業後の建物の床所有者全員の共有持分となります。

建物:事業前の土地所有者及び借地権者並びに保留床の買い手が区分所有者になります。

地上権:土地所有者と建物所有者が一致するので設定しません。地代を徴収する手間が不要で、全権利者が、土地・建物について同質の権利を有することとなり、建て替え時の地上権更新料等の問題が発生しない利点があります。



参考文献
都市再開発法、当社資料

<<権利変換ー全員同意型(110条型)
権利変換 のメリット・デメリット>>

投稿日:2020年11月4日

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