権利変換 のメリット・デメリット

現在、持ち家に住んでいます。(土地と家を所有)
私の家の地域は111条型で権利変換すると言われました。
この場合、我が家はどうなるのでしょうか?

111条型はディベロッパーに有利で地権者にメリットのない権利変換方式となっています。

現在、土地を所有されている方は、権利変換後には土地の持分が減ってしまいます。減った分は参加組合員(ディベロッパー)のものとなります。

地上権非設定型の権利変換によって得られるのが所有権の共有持分になるので、地代収入はありません。
このことから、111条型での権利変換は地権者の皆様のメリットはゼロと言えるでしょう。

75条型では変わらず同じ持分を所有することができますが、111条型では皆様の持分が減ってしまいます。
111条型で減少した皆様の持分は、参加組合員(保留床取得者)のものとなります。

75条型(原則型)111条型(地上権非設定型)の比較です。
110条型は定められた形式が無いので比較対象から除外しました。
権利変換計画の違いによって、地代収入の有無が決まります。
再開発後の土地は通常は価値が上昇するため、この場合の地代収入は高額になります。

権利変換方式によっては従前資産の評価基準日に関する規定がない方式があります。
110条型には評価基準日規定がありませんが、75条型・111条型には評価基準日規定があります。
従前資産は評価基準日次第で、大きく金額が異なってきます。
権利変換方式の違いによる地代収入の有無、評価基準日の違いをご存知でしたか?

このように地権者の皆さまの財産を守るのに重要な権利変換方式は準備組合時代に決められてしまいます。
再開発組合設立が認可されてしまいますと、権利変換されてしまいます。
再開発組合設立の認可申請前の再開発初期段階であれば対策できることがあります。


参考文献
都市再開発法、当社資料

<<権利変換ー地上権非設定型(111条型)
権利変換方式の特徴>>

投稿日:2020年11月4日

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