再開発事業の争点

権利変換方式はどのタイプを採用するのか、準備組合期間に決めてしまいます。
再開発組合設立の認可申請をされてしまいますと、再開発組合の設立が認可され権利変換されてしまいます。
そうなってしまいますと、法廷ですら争うことが難しくなりますし、法廷での係争中も計画は進行します。

再開発組合設立認可申請前の準備組合期間であれば、手法次第で高額売却が可能になるケースがあります。
再開発初期段階にしっかりと対策をすることが重要になってきます。

市街地再開発事業が訴訟となった時に、地権者の皆さまに有利な争点は限られています。
その理由は、法律が事業者を保護しているため、法律が難解で、詳しい弁護士が少ないことです。
都市再開発法は司法試験に出題されたことがありません。

準備組合期間の決議や会の招集通知は、いい加減なことが多いです(当社調べ)。
きちんとした説明せずに、実質的に地上権非設定型を定款に盛り込んでいる場合があります。
社会的責任ある大企業が関与していることとしては、非常にお粗末です。
争点として、最も地権者様に有利なのは準備組合期間の事柄です。
準備組合段階で弊社にご相談いただければ、それ以降と比較して有利な展開が期待できます。
弊社が考える効率的な争点は以下の4点です。
どの方法をおススメできるかは、再開発計画の段階によって変わってきます。
当社では、再開発組合設立の認可申請前までの期間を再開発初期段階と呼んでいます。
この期間は、まだ再開発組合は設立されていない時期で、準備組合で重要なことを決定しています。

1 準備組合時代の決議等
2 権利変換方式の決定事由
3 組合定款(案)作成時の記載事項
4 権利変換計画作成時



1. 準備組合時代の決議等は、いい加減になされている場合があります(当社調べ)。
組合設立に関すること(事業計画、定款、事業基本方針)で、十分な説明や決議がなされていない場合があります。
下記の細かな表記の変更に重大な意味が隠されている場合があります。
準備組合期間の定款(案)変更や表記の変更にご注意ください。
実質的に権利変換方式を決めている場合があります。
行政(東京都)は準備組合の不適切行為・不正行為を、合法だとして是認しています。
例:施設建築物の一部⇒建築施設の部分
都市再開発法によって用語の定義がされています。
施設建築物の一部とは、区分所有物である施設建築物の各区分(専有部分)のことであり、施設建築物内部の廊下、階段、エレベーター、ボイラー室などの共有部分の共有持分を含みます。


施設建築物の一部等とは、施設建築物の一部及び当該施設建築物の所有を目的とする地上権の共有持分のことをいいます。
施設建築物の一部等 = 施設建築物の一部 + 地上権の共有持分
(都市再開発法 第二 九より)
地上権設定型(法75条型権利変換)の権利変換手続きの場合です。

建築施設の部分とは、施設建築物の一部及び当該施設建築物の存する施設建築敷地の共有持分のことをいいます。
建築施設の部分 = 施設建築物の一部 + 土地所有権の共有持分
(都市再開発法 第二 十より)
こちらは地上権非設定型の権利変換(法111条の特則及び管理処分手続き)の場合です。

このように単語を置き換えることによって、地上権設定型の権利変換から地上権非設定型の権利変換へと意味が変わってしまいます

地権者側の視点に立つと、111条型(地上権非設定型)は財産を奪われる、110条型(全員同意型)は再開発に精通していれば利益を得られる権利変換方式となっています
ディベロッパーの視点に立つと、それぞれの権利変換方式が地権者側から見たものと真逆の特徴を持って見えます。

なお、111条型の場合は組合設立認可されますと地権者様の意思とは無関係に再開発に巻き込まれてしまいます。
準備組合段階早期での反対運動スタートをお勧め致します


争点として、最も地権者様に有利なのは準備組合期間の事柄です。
準備組合期間に弊社にご相談いただければ、それ以降と比較して有利な展開が期待できます


2. 準備組合段階で、権利変換方式は実質的に決定されています。
これが組合設立認可段階で管轄自治体(都道府県)に認可されて、決定となります。
権利配分及び計画の重要な部分を占める権利変換方式ですが、決定過程が不透明なことが多いです(弊社調べ)。


3. 組合設立認可申請時の、定款記載事項が定められています。(法9条)
この中に、参加組合員に関する事項・費用負担に関する事項を記載することが求められています。
すでに全体像が出来上がっていなければ、費用負担など決められるわけがありません。
全体像を把握している人物が、事業者・地権者の一部にいます
すべてを知っている人物が、素知らぬふりをして、規定通りの手続きを進めていってしまいます。
通常は地権者様に説明することなく、権利変換方式も潜り込ませています。
合意形成される前に徹底的に争う。納得できるまで議論を尽くし、交渉をするというのがおススメポイントです。


4. 弊社代表は、地権者サイドとしての経験がございます。
権利変換計画に同意せず、その後は納得できる条件が提示されるまで、準備組合段階での徹底抗戦をお勧めします。
再開発計画は一度動き出したら止められません。どの段階で動き出すのか、皆さま次第です

再開発関連の交渉手法を、無償で地権者の皆さまに提供いたします。
弊社は、地権者の皆さまから一切の対価を頂戴いたしません。

参考文献
都市再開発法、当社資料

<<権利変換方式の特徴
保留床処分計画の注意点>>

投稿日:2020年11月4日

検索

このサイトについて

▶︎(株)新日本市街地再開発のサイトです。
▶︎市街地再開発(組合方式)に関する情報提供を無償で行っています。
▶︎組合様サイドと地権者様の情報格差解消を目指しています。
▶︎地権者様から一切の対価を頂戴しません。

(株) 新日本市街地再開発
〒160-0023
東京都新宿区西新宿7-18-12 新都心ビル601
(一社)再開発コーディネーター協会 法人賛助会員
https://saikaihatsu.co.jp/ 



アーカイブ

カテゴリー