準備組合期間中の注意点

準備組合期間中の注意点をご説明します。

まず、“再開発で地権者が儲かる“
“再開発でおいしい思いをできる”というイメージをお持ちの方もいらっしゃるかもしれませんが、これは平成初期までの話で、現在ではほぼないと考えてください。

主に採用される権利変換方式が平成初期と現在では異なることが、その理由です。

平成初期までは組合方式の再開発では110条型の権利変換方式がメインでした。
近年の組合方式の再開発は111条型の権利変換方式がメインで行われています。

もちろん現在においても、110条型が採用されると、地権者が再開発の恩恵を存分に受けることが出来ます。
現在では110条型が採用されるのは、極めて稀は特殊ケースです。

例としては、地権者が再開発に精通している大企業同士の場合や、再開発に精通している一部の大地主が111条型に同意しない場合です。

いずれの場合でも、再開発に精通している人物/企業は、111条型に同意せず、110条型を採用しています。
開発に精通している人物/企業が111条型に同意しないのには、理由があります。
地権者の皆さまが、再開発に精通すれば、ディベロッパー(準備組合)に騙されること無く、適切な利益を得ることが出来ると考えております。

準備組合期間中は、準備組合サイドの説明は概要・大枠に終始して、具体的な話がされることはありません。

ここで注意が必要です。

具体的な話がされないからと言って、準備組合サイドが何も決まっていないと言っていても、本当に何も決まっていない訳ではありません。
ディベロッパーの利益の源泉である権利変換方式については、採用方式を決めています。
ここで不適切行為が行われることが非常に多いです。
(当社調べ2020年11月現在)

何故かと言いますと、地権者の皆さまにきちんとに説明したら、地権者の方から同意を得ることなど不可能なくらい悪質な権利変換方式が主に採用されるからです。
ディベロッパー(準備組合)は適切な説明なし、場合によっては虚偽説明をして、地権者の皆さまから同意を得て計画を進めていきます。

例:施設建築物の一部等⇒建築施設の部分
という文言変更が組合定款(案)の決議でされる場合があります。

一見すると単なる表記の変更に見えますが、都市再開発法の下で行われる事業においては、これは非常に重要な意味をもつ文言の変更です。

都市再開発法でそれぞれの用語が定義されており、それぞれ第2条九、第2条十で規定されています。

都市再開発法
第2条九⇒施設建築物の一部等 施設建築物の一部及び当該施設建築物の所有を目的とする地上権の共有持分をいう。
第2条十⇒建築施設の部分 施設建築物の一部及び当該施設建築物の存する施設建築敷地の共有持分をいう。

参考文献
都市再開発法、当社資料

<<コーポレートガバナンス上の問題
準備組合の段階でするべきこと>>

投稿日:2020年11月4日

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